Immobilienkauf: versteckte Kosten und übersehene Risiken

1. Erst den Alltag planen, dann Angebote vergleichen

Schreiben Sie vor der ersten Besichtigung drei unverzichtbare Anforderungen auf. Dazu können eine bestimmte Zahl nutzbarer Zimmer, ein stufenarmer Zugang oder die Erreichbarkeit des Arbeitsplatzes gehören. Trennen Sie diese Anforderungen von Wünschen wie einem zusätzlichen Balkon. Prüfen Sie Wege im Alltag selbst: Wie lange dauert die Fahrt morgens, wo liegt die nächste Haltestelle und wo stehen Fahrräder oder Kinderwagen? Gerade beim Vergleich verschiedener Orte im Ruhrgebiet ist die tatsächliche Verbindung oft hilfreicher als die Entfernung auf der Karte.

• Drei Muss-Kriterien und drei verhandelbare Wünsche notieren.
• Geplante Nutzung und möglichen Platzbedarf in einigen Jahren beschreiben.
• Lage zu unterschiedlichen Tageszeiten ansehen und eigene Wege testen.

2. Die Gesamtkosten statt nur des Kaufpreises berechnen

Zum Kaufpreis kommen Erwerbsnebenkosten und gegebenenfalls Arbeiten am Gebäude. Erfassen Sie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine gegebenenfalls vereinbarte Käuferprovision jeweils als eigene Position. Verwenden Sie dafür auf Ihren Fall bezogene Berechnungen oder Angebote. Renovierung, Umzug und eine frei verfügbare Reserve gehören ebenfalls in die Planung. Eine niedrige Monatsrate allein sagt noch nichts darüber aus, ob die Finanzierung langfristig zu Ihnen passt.

• Sicher verfügbares Eigenkapital getrennt von der verbleibenden Notfallreserve erfassen.
• Laufende Wohnkosten und Instandhaltung zusätzlich zur Darlehensrate planen.
• Finanzierungsangebot, Zinsbindung, Tilgung und Restschuld mit dem finanzierenden Institut klären.

3. Bei der Besichtigung Beobachtung und Bewertung trennen

Gehen Sie Raum für Raum vor und notieren Sie Beobachtungen möglichst konkret: etwa einen Wasserfleck am Fenster statt der Vermutung eines bestimmten Bauschadens. Fragen Sie nach Ursache, Belegen und behobenen Schäden. Fotografieren Sie nur mit Erlaubnis. Eine normale Besichtigung ersetzt keine bautechnische Untersuchung. Bei ungeklärter Feuchtigkeit, Rissen, älteren technischen Anlagen oder umfangreichen Umbauplänen kann eine unabhängige fachkundige Prüfung sinnvoll sein.

• Fenster, sichtbare Oberflächen, Keller, Dachzugang und Haustechnik ansprechen.
• Modernisierungen nach Bauteil, Jahr und vorhandenem Beleg erfassen.
• Offene Punkte mit Ansprechpartner und Rückmeldetermin festhalten.

4. Unterlagen vor einer verbindlichen Entscheidung prüfen

Lassen Sie sich passende Unterlagen bereitstellen und gleichen Sie deren Angaben miteinander ab. Stimmen Grundriss, Wohnflächenangabe und tatsächliche Nutzung überein? Welche Nutzung ist genehmigt? Bei einer Eigentumswohnung sind zusätzlich die Unterlagen der Gemeinschaft wichtig: Teilungserklärung, Beschlusssammlung, aktuelle Abrechnungen, Wirtschaftsplan und Informationen zu Rücklagen sowie geplanten Maßnahmen. Fragen Sie ausdrücklich nach möglichen Sonderumlagen. Für den Energieausweis gelten gesetzliche Vorlage- und Übergabepflichten; ein Verbrauchswert ist keine Zusage Ihrer späteren Heizkosten.

• Grundbuchinformationen, Grundrisse, Flächenberechnung und baurechtliche Unterlagen zuordnen.
• Bei vermieteten Objekten Mietverhältnisse und wirtschaftliche Unterlagen gesondert prüfen lassen.
• Ungeklärte Punkte vor dem Kauf mit den jeweils zuständigen Fachleuten besprechen.

5. Den nächsten Schritt bewusst festlegen

Ein Grundstückskaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB). Besprechen Sie den Vertragsentwurf rechtzeitig mit dem Notariat und klären Sie Ihre Finanzierung, bevor Sie sich verbindlich verpflichten. Entscheiden Sie nach der Besichtigung zunächst nur: weiter prüfen, gezielt nachfragen oder aussortieren. Das Arbeitsheft hilft Ihnen, diese Entscheidung zu begründen, ohne unter Zeitdruck wichtige Fragen zu überspringen.

AUF DAS EIGENE VORHABEN ÜBERTRAGEN

Besichtigung mit System

Abhaken bedeutet: geprüft oder gezielt nachgefragt. Ein Haken bestätigt keinen mangelfreien Zustand. Offene Fragen bleiben ausdrücklich offen.

• Alltagswege und Zugänglichkeit selbst überprüft
• Raumaufteilung mit dem eigenen Suchprofil verglichen
• Sichtbare Auffälligkeiten sachlich notiert
• Heizung und bekannte Modernisierungen angesprochen
• Energieausweis und Objektunterlagen angefragt
• Genehmigte Nutzung und Flächenangaben geklärt
• Bei einer Eigentumswohnung: Gemeinschaftsunterlagen angefragt
• Folgekosten und erforderliche Fachprüfung besprochen

Mein Kaufbudget

Alle Beträge in Euro. Dieses Blatt rechnet nicht automatisch. Tragen Sie belegte Werte oder klar gekennzeichnete Schätzungen ein; lassen Sie Finanzierung und Erwerbsnebenkosten individuell prüfen.

• Kaufpreis
• Grunderwerbsteuer laut individueller Berechnung
• Notar- und Grundbuchkosten
• Gegebenenfalls vereinbarte Käuferprovision
• Renovierung / Umbau / fachliche Prüfung
• Umzug und zusätzliche Anschaffungen
• Geplanter finanzieller Puffer
• A: Summe aller vorstehenden Positionen
• B: Einsetzbares Eigenkapital (ohne Notfallreserve)
• Vorläufiger Finanzierungsbedarf: A minus B

Separat monatlich planen: Darlehensrate, Betriebskosten, Versicherungen, laufende Instandhaltung und gegebenenfalls Hausgeld. Bereits im Hausgeld enthaltene Positionen nicht doppelt zählen.